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Comprar, desarrollar, operar, revender, bienes raíces
Calculadora de desarrollo inmobiliario

Precio de compra precio total pagado al vendedor

Costos de renovación costos directos de diseño y construcción

Ingresos por renta ingresos brutos anuales por renta (antes de gastos)

/ año

Valor de salida valor del inmueble basado en la tasa de capitalización

TIR (tasa interna re rendimiento anualizado de todos los flujos de capital

Compra

Precio de compra: precio total pagado al vendedor

Gastos de cierre

Impuesto de transferencia inmobiliaria: impuesto de transferencia inmobiliaria pagadero al cierre (impuesto de bienvenida, derechos de traspaso, impuesto a la transferencia de propiedad, timbre fiscal)
imp. transferencia%: impuesto de transferencia como % del precio de compra
Ajuste de impuesto predial: reintegro al vendedor por impuestos prediales prepagados, prorrateados a la fecha de cierre
Meses de impuesto predial prorrateado: meses de impuesto predial prepagado reintegrado al vendedor al cierre
Inspecciones: inspecciones previas al cierre: vivienda, avalúo, inspecciones requeridas
Honorarios legales: honorarios legales de título y cierre (abogado/notario, seguro de título, registros, etc.)
Misceláneo: otros gastos previos o de cierre
Gastos de cierre: honorarios legales, impuestos, inspecciones, etc.

Hipoteca

Enganche: aporte en efectivo al precio de compra
Enganche %: enganche como % del precio de compra
Monto prestado: monto prestado
Monto prestado %: monto prestado como % del precio de compra
Honorarios originaci: comisiones, seguro hipotecario, avalúo y otros honorarios únicos de originación
Originación %: honorarios de originación como % del monto prestado
Efectivo hipotecario: enganche, honorarios de originación
Tasa hipotecaria: tasa anual de la hipoteca
Amortización: años para pagar la hipoteca por completo (usualmente 25 o 30)
Capitalización: frecuencia de capitalización de intereses (p. ej., mensual EE. UU., semestral Canadá)
Pago hipotecario: pago hipotecario mensual

Impuesto predial

Avalúo del terreno: avalúo municipal del terreno (sin edificios)
Avalúo del edificio: avalúo municipal de los edificios
Avalúo total: avalúo total del inmueble, incluyendo terreno y edificio(s)
Impuesto anual: total anual pagado (predial, escolar, agua/alcantarillado, residuos, etc.)
Tasa de impuesto: tasa anual de impuestos y tasas como % del avalúo
Impuesto predial: impuesto predial, escolar, agua/alcantarillado, residuos, etc.

Gastos de propiedad

Costo de reemplazo: costo estimado de reconstrucción como nuevo (RCN) a precios actuales
Reparaciones: promedio mensual reparaciones menores y mantenimiento (plomería/eléctrico, HVAC, parches de techo, plagas, pintura/yeso, filtros/ventilas, canaletas, baterías)
Reparaciones %: reparaciones como % del valor de reemplazo del edificio
Seguro: mensual prima que cubre incendio, daños por agua, responsabilidad, vandalismo y otros riesgos del inmueble
Seguro %: prima de seguro como % del valor de reemplazo del edificio
Servicios públicos de la propiedad: mensual electricidad, gas, climatización, agua, internet, etc.
Servicios: mensual limpieza, nieve, paisajismo, control de plagas, superintendente, conserje, etc.
Otros: otros gastos mensuales (condominio/HOA, seguridad, basura, etc.)
Gastos mensuales: seguro, reparaciones, servicios, utilidades, etc.

Análisis de compra

Costos adq.: costos únicos totales de adquisición
Efectivo adq. requer: efectivo total necesario para adquirir el inmueble
Gastos tot. porteo: gastos operativos mensuales sin deuda (excluye hipoteca)
Costos tot. porteo: total de salidas mensuales para portear el inmueble
Capital mens. prom.: capital mensual promedio amortizado durante el plazo de la hipoteca
Costos porteo - capi: costos mensuales de porteo menos el pago promedio de capital

Dimensiones

Superficie del lote: tamaño del lote/terreno
Huella: área que ocupa el edificio en el suelo
Huella %: relación entre tamaño del lote y huella del edificio
Superficie bruta: superficie bruta total (GFA) en todos los pisos
Nº de pisos: número de pisos del edificio
Superficie neta: superficie de piso neta utilizable, excluyendo espacios compartidos/comunes
Superficie neta %: superficie neta como % de la bruta (GFA)
Nº de unidades: unidades rentables totales
Tamaño prom./unid.: tamaño promedio de cada unidad

Costos directos

Diseño: planeación de espacios, trazos, materiales, interiores; excluir si lo cubre arquitectura
Diseño por área: costo por superficie bruta (GFA)
Arquitectura: planos y permisos; coordinar consultores; relación municipal
Arquitectura/área: costo por superficie bruta (GFA)
Consultores: ambiental, geotecnia, civil, estructural, MEP, energía, código, acústica, paisaje, seguridad contra incendios
Consultores por área: costo de consultores por superficie bruta (GFA)
Profesionales: legal, contabilidad, contratos, resolución de disputas, cumplimiento regulatorio
Profesionales/área: costo de servicios legales y profesionales por superficie bruta (GFA)
Tasas municipales: impuestos varios (p. ej., parques), permisos de construcción/demolición, inspecciones, contribuciones (banquetas, drenaje, mejoras), protección de árboles
Tasas municipales/ár: tasas por superficie bruta (GFA)
Demolición: demolición estructural mayor, descontaminación, excavación, nivelación, cercado temporal y preparación del sitio
Demolición por área: costo por superficie bruta (GFA)
Estructura: cimentación, estructura, techo, muros, ventanas, puertas, aislamiento, plomería, eléctrica, HVAC, sistemas contra incendio, tablaroca
Estructura por área: costo por superficie bruta (GFA)
Interior: pisos, escaleras, puertas/molduras, pintura/revestimiento, carpintería, cubiertas, aparatos, iluminación, cortinas
Interior por área: costo por superficie bruta (GFA)
Paisajismo: acceso, senderos, pérgolas, terrazas, cobertizos, albercas, toldos, árboles, plantas, iluminación exterior
Paisajismo por área: costo por superficie bruta (GFA), no área de terreno ajardinada
Contratista general: supervisión del GC: programación, oficios, presupuesto y obra
Contratista por área: costo por superficie bruta (GFA)
Costos de renovación: costos directos de diseño y construcción
Costos directos/área: costo directo por superficie bruta (GFA)

Duración construcción

Planos: meses para completar planos ejecutivos y presentar permisos
Permisos: meses para permisos, aprobaciones y selección del GC
Duración fase blanda: meses de planeación y permisos antes de obra
Construcción: meses para completar obra dura: demolición, estructura, interiores, paisajismo
Duración obra dura: meses totales para completar obra dura
dur. renovación: meses totales para completar la construcción

Gastos de obra

Seguro constructor: seguro del constructor (curso de construcción) para asegurar estructuras y materiales contra robo o daño
Seguro %: prima de seguro del constructor como % de costos duros
Servicios: costo total de servicios requeridos: electricidad, climatización, agua, internet, teléfono, conexiones/desconexiones, etc.
Seguridad: costo total para asegurar la obra: cámaras, luces, cercado, personal, etc.
Otros: costos varios de obra: señalización, baños portátiles, preventa, remoción de nieve, etc.
Gastos operativos: gastos operativos totales: seguro del constructor, servicios, seguridad, etc.

Costos duros de obra

Costos duros directo: demolición, estructura, interior, paisaje, contratista general (GC)
Contingencia: margen para excesos imprevistos de costos duros
Contingencia costos: contingencia como % de los costos duros
Costos duros: total de costos duros
Costos duros/área: costos duros por superficie bruta (GFA)

Costos blandos

Costos blandos direc: diseño, arquitectura, permisos, consultores, legal, contabilidad, tasas municipales
Costos de porteo: costos de porteo: hipoteca, impuestos, seguro, reparaciones, honorarios, etc.
Costos blandos sin c: costos blandos totales antes de la contingencia
Contingencia: margen para excesos imprevistos de costos blandos
Contingencia costos: contingencia como % de los costos blandos
Costos blandos: costos blandos totales antes del financiamiento
Costos blandos/área: costos blandos por superficie bruta (GFA)

Costos totales

Costos tot. obra: costos blandos y duros para mejorar el inmueble, sin financiamiento
Costos tot./área: costos totales por superficie bruta (GFA)
Costos blandos %: costos blandos como % del total de la renovación
Costos duros %: costos duros como % del total de la renovación

Estabilización

Duración: meses para lograr estabilización aprobada para convertir a hipoteca permanente
Gastos base: gastos operativos acumulados durante la estabilización
imp. ocupación: impuestos/tasas antes de ocupación (p. ej., permisos), IVA/ITBIS, "auto-supply"
imp. ocupación%: tasa como % del valor post-construcción
Arrendamiento extra: gastos extra para alcanzar ocupación plena
Arrendamiento extra%: arrendamiento extra como % de renta bruta
Vacancia extra: faltante operativo por vacancia extra
Vacancia %: vacancia extra como % de renta bruta
Servicios temporales: servicios pagados temporalmente hasta traspaso al inquilino
Legal y otros: otros gastos de arrendamiento (configuración de gestión, legal, mobiliario, etc.)
Costos estabilizació: costos totales de arrendamiento y estabilización, incluidos impuestos/tasas de ocupación

Honorarios dev.

Construir estabiliza: costo total para construir y estabilizar el desarrollo
Honorarios del desarrollador totales: honorario por gestionar y ejecutar el desarrollo
Honorario desarrolla: honorario del desarrollador como % de costos de construcción y estabilización

Antes financiamiento

dur. desarr.: meses para completar el desarrollo
dur. desarr.: años para completar el desarrollo
Capital invertido: capital aportado antes del préstamo de construcción (compra, predesarrollo, costos blandos y otros gastos iniciales)
Gastos de renta: gastos anuales de operación, gestión e impuestos
Costo desarr. antes: todos los costos sin financiamiento (terreno, mejora y estabilización)

Préstamo obra

dur. prést.: meses para construir y estabilizar el inmueble
Desarrollo: años para construir y estabilizar el inmueble
LTC máx.: ratio préstamo/costo máximo permitido (LTC)
DCR mín.: mínimo ratio de cobertura de deuda (NOI futuro/pagos anuales de deuda)
Tasa de interés: tasa anual del préstamo de construcción
Interés capitalizado: interés total acumulado capitalizado al saldo del préstamo
Originación %: honorarios de originación como % del monto prestado
Honorarios originaci: comisiones, seguro hipotecario, avalúo y otros honorarios únicos de originación
Monto prestado: monto prestado
Capital requerido: capital total requerido
LTC real: ratio préstamo/costo real considerando restricciones de DCR
DCR real: ratio de cobertura de deuda real considerando restricciones de LTC
Costos financ.: intereses y honorarios totales acumulados durante todo el plazo del préstamo de construcción

Mejora

Inyección prést.: capital adicional requerido para cumplir el LTC objetivo
CTD (costo total des: costo total de desarrollo incluyendo financiamiento
Efectivo requerido: efectivo total para completar el desarrollo
Efectivo desarr.%: efectivo total como % del costo total de desarrollo

Ingresos por renta

Renta prom. por área: renta mensual promedio por área neta
Renta prom./unid.: renta mensual promedio por unidad
Ingresos por renta: ingresos brutos anuales por renta (antes de gastos)
Vacancia y pérdidas: costo anualizado de vacancia e incobrables
Tasa de vacancia: tasa media anual de vacancia y pérdida por incobrables como % de la renta bruta
EGI (ing. bruto efec: ingreso bruto efectivo tras vacancia y pérdida por incobrables

Nuevos impuestos

Avalúo del terreno: avalúo estimado post-renovación del terreno
Avalúo del edificio: avalúo estimado post-renovación de los edificios
Avalúo total: avalúo municipal total estimado post-renovación
Tasa de impuesto: tasa anual post-renovación
Nuevos imp. prediale: impuesto anual tras mejoras

Gastos de renta

Costo de reemplazo: costo estimado de reconstruir renovado como nuevo (RCN) a precios actuales
Seguro: anual prima que cubre incendio, daños por agua, responsabilidad, vandalismo y otros riesgos del inmueble
Seguro %: prima de seguro como % del valor de reemplazo del edificio
Reparaciones: promedio anual reparaciones menores y mantenimiento (plomería/eléctrico, HVAC, parches de techo, plagas, pintura/yeso, filtros/ventilas, canaletas, baterías)
Reparaciones %: reparaciones como % del valor de reemplazo del edificio
Electrodomésticos: reserva de reemplazo (p. ej., CMHC: 60 $ por aparato por unidad al año)
Utilidades: anual electricidad, gas, climatización, agua, internet, etc. pagado por el propietario
Servicios: anual limpieza, nieve, paisajismo, control de plagas, superintendente, conserje, etc.
Otros: otros gastos anuales a cargo del propietario (no facturados al inquilino)
Gastos operativos: gastos anuales de seguro, reparaciones, aparatos, utilidades, servicios, etc.

Gastos gestión

Honorario de gestión: honorario anual por cobranza, relación con inquilinos, coordinación de mantenimiento, reportes y contabilidad básica
Honorario gestión%: honorario anual como % del EGI
Colocación: comisiones, colocación de inquilinos, publicidad, listados, señalización, etc. (anual)
Colocación %: costos de colocación como % del EGI
Profesionales: gastos anuales de contabilidad, legal y administración
Otros: otros gastos anuales de gestión (cumplimiento/licencias, auditoría, bancarios, insumos, software, etc.)
Gastos de gestión: gestión, colocación, contabilidad, legal, cumplimiento, etc. (anual)

Ingreso neto

Gastos recurrentes t: gastos anuales de operación, gestión e impuestos
Gastos %: gastos como % del EGI
NOI (ing. oper. neto: ingreso operativo neto anual después de impuestos y gastos
CapEx por unidad: aporte anual por unidad a la reserva para reemplazos futuros
Reserva CapEx: aporte anual a la reserva para reemplazos futuros
NOI después reserva: ingreso neto tras deducir la reserva de reemplazo

Valor de mercado

Crecimiento ing.: tasa anual asumida de crecimiento de rentas
Crecimiento gastos: tasa anual asumida de crecimiento de gastos operativos
NOI proyectado: ingreso operativo neto proyectado tras reservas para los próximos 12 meses
Tasa cap.: tasa aplicada al NOI futuro con reservas para determinar valor de mercado
Valor de mercado: valor del inmueble basado en la tasa de capitalización

Hipoteca permanente

LTV máx.: ratio préstamo/valor máximo permitido (LTV)
DCR mín.: mínimo ratio de cobertura de deuda (NOI futuro/pagos anuales de deuda)
Tasa hipotecaria: tasa anual de la hipoteca
Amortización: años para pagar la hipoteca por completo (usualmente 25 o 30)
Capitalización: frecuencia de capitalización de intereses (p. ej., mensual EE. UU., semestral Canadá)
Honorarios originaci: comisiones, seguro hipotecario, avalúo y otros honorarios únicos de originación
Originación %: porcentaje del monto prestado cobrado como honorario
LTV real: ratio préstamo/valor real considerando restricciones de DCR
DCR real: ratio de cobertura de deuda real considerando restricciones LTV
Monto prestado: monto prestado
Capital requerido: capital total requerido
Pago hipotecario: pago hipotecario mensual
Pago hipotecario: servicio anual de deuda de la hipoteca permanente tras la obra

Operar

Flujo caja tras serv: caja operativa neta tras pagar capital e intereses
Capital devuelto/hip: parte del capital reembolsada con el producto de la hipoteca permanente
CFAD (flujo disponib: caja disponible tras gastos, honorarios, deuda y reservas

Honorarios gestión

Honorarios gestión a: honorario anual al patrocinador por supervisar el desempeño del inmueble
Gestión de activos %: honorario de gestión como % del EGI

Valor de salida

Duración de tenencia: años de operación antes de la venta
Ingreso operativo neto final: ingreso operativo neto proyectado después de reservas para los 12 meses tras la tenencia
Tasa de capitalización de salida: tasa aplicada al NOI futuro después de reservas para determinar el valor de salida
Valor de salida: valor del inmueble basado en la tasa de capitalización

Costos de venta

Renovaciones ligeras: mejoras menores para aumentar el valor de mercado
Marketing: gastos no cubiertos por la comisión del bróker (staging, mobiliario, foto, video, señalización, preventa)
Legal: documentación y preparación (divulgaciones, contratos, certificado de ubicación, etc.)
Otros: gastos iniciales varios (desconexiones, rescates de inquilinos, cumplimiento, etc.)
Costos de venta: costos iniciales pagados antes del cierre

Gastos de cierre

Comisión del bróker: comisión del bróker/agente al cierre
comis. bróker%: comisión del bróker como % del precio de venta
Legal: operaciones complejas pueden requerir trabajo legal adicional no cubierto por el comprador
Otros: utilidades, municipales, ajustes de impuestos, etc.
Gastos de cierre: gastos totales deducidos del precio de venta

Honorario de salida

Honorario de salida: honorario único al patrocinador al vender el inmueble
Honorario salida%: honorario de disposición como % del valor de salida

Pago saldo

Saldo hipotecario: saldo de capital a pagar al cierre
Penalización/prepago: penalización por pago anticipado de la hipoteca
Penalización/prepago: penalización como % del saldo pendiente
Honorarios cancelaci: administración del prestamista, registro/notario, liberación de seguro y penalizaciones para retirar o transferir el préstamo en la venta
Pago saldo hipot.: pago del saldo al cierre, incluidos honorarios

Liquidar

Costos tot. liquidac: costos totales de vender el inmueble
ing. netos venta: ingresos netos tras costos y pago de hipoteca
Saldo de la reserva CapEx: saldo no usado de la reserva de gasto de capital al vender
Retorno CapEx: reserva CapEx no usada devuelta al vendedor
Retorno CapEx %: retorno como % de la reserva CapEx
Efectivo neto capita: efectivo total al capital al cierre tras venta y retorno de reservas

Rendimiento

Meses del proyecto: meses desde adquisición hasta salida
Ciclo de inversión: duración total de la inversión
Distribuciones oper.: efectivo devuelto a inversionistas durante operación
Efectivo total capit: efectivo total devuelto a inversionistas
Capital total invert: efectivo total invertido
Utilidad neta: rendimiento neto sobre el efectivo invertido
Múltiplo del capital: múltiplo de efectivo invertido devuelto
TIR (tasa interna re: rendimiento anualizado de todos los flujos de capital