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Planifiez acquisitions, construction, exploitation et sorties

Prix d’achat prix total payé au vendeur

Coûts de Planification & Autorisation coûts directs pour planifier et autoriser le développement

Coûts de constr. coûts directs de construction

Revenus de loyer loyers bruts annuels avant dépenses

/ an

Valeur de sortie valeur du bien basée sur le taux de cap.

TRI rendement annualisé sur tous les flux de trésorerie des capitaux

Sensibilité analyser la sensibilité des performances aux entrées clés

Achat

Prix d’achat: prix total payé au vendeur

Frais de clôture

Taxe de transfert: taxe de transfert immobilière payable à la clôture (ex. taxe de bienvenue, taxe de transfert foncier, taxe de transfert de propriété, droit de mutation, droit de cession, droit de timbre)
Droit de mutation %: droit de mutation en % du prix d’achat
Ajustement fiscal: remboursement au vendeur des taxes foncières prépayées, au prorata jusqu’à la date de clôture
Mois impôt prorata: mois d’impôt foncier prépayé remboursés au vendeur à la clôture
Inspections: inspections préalables à la clôture : habitation, évaluation, inspections requises
Frais juridiques: frais juridiques liés au titre et à la clôture (avocat/notaire, assurance titre, enregistrements, etc.)
Divers: autres frais avant la clôture ou à la clôture
Frais de clôture: frais totaux payés à la clôture

Hypothèque

Apport: apport en numéraire sur le prix d’achat
Apport %: apport en % du prix d’achat
Emprunt: montant emprunté
Emprunt %: montant emprunté en % du prix d’achat
Frais d’octroi: commissions de courtage, assurance hypothécaire, expertise, et autres frais uniques d’octroi du prêt
Octroi %: frais d’octroi en % du montant emprunté
Cash hypothèque: trésorerie requise pour le financement du prêt
Taux hypothécaire: taux annuel d’intérêt hypothécaire
Amortissement: nombre d’années pour rembourser entièrement le prêt (généralement 25 ou 30 ans)
Capitalisation: fréquence de capitalisation des intérêts (p. ex., mensuelle aux États-Unis, semestrielle au Canada)
Mensualité prêt: mensualité du prêt hypothécaire

Taxe foncière

Éval. terrain: évaluation municipale du terrain (hors bâtiments)
Éval. bâtiment: évaluation municipale du ou des bâtiments
Éval. totale: évaluation totale de la propriété, terrain et bâtiment(s) inclus
Taxe annuelle: toutes taxes et redevances récurrentes telles que taxe foncière, taxe scolaire, eau/égout, déchets, etc.
Taux de taxe: toutes taxes et redevances en % de la valeur fiscale de la propriété
Taxe foncière: taxes et redevances municipales mensuelles

Charges immobilières

Coût de remplacement: coût estimé de reconstruction à neuf (RCN) aux prix actuels
Réparations: moyenne mensuelle coût des petites réparations et de l’entretien courants (plomberie/électricité, CVC, reprises de toiture, nuisibles, retouches peinture/cloisons sèches, filtres/bouches d’aération, gouttières, remplacement de batteries)
Réparations %: réparations en % de la valeur de remplacement du bâtiment
Assurance: mensuelle prime d’assurance couvrant incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile, vandalisme et autres risques liés au bien
Assurance %: prime d’assurance en % de la valeur de remplacement du bâtiment
Fluides: mensuel électricité, gaz, chauffage/climatisation, eau, internet, etc.
Services: mensuel nettoyage, déneigement, aménagement paysager, lutte antiparasitaire, gardien/surintendant, concierge/portier, etc.
Autres: autres charges mensuelles (charges de copropriété/HOA, sécurité, ordures, etc.)
Charges immo.: charges mensuelles de l’immeuble

Analyse d’acquisition

Coûts d’acquisition: coûts d’acquisition ponctuels totaux
Apport d’acquisition: liquidités totales requises pour acquérir le bien
Charges de détention: charges d’exploitation mensuelles hors dette (exclut l’hypothèque)
Coûts de détention: sorties de trésorerie mensuelles totales pour la détention du bien
Capital moyen: remboursement mensuel moyen du capital sur toute la durée de l’hypothèque
Coûts hors capital: coûts mensuels de détention moins le remboursement moyen du capital

Planification et permis

Conception: aménagement de l'espace, agencements, matériaux, intérieurs; exclure si couvert par l'architecture
Conception/Surface: coût de la conception par surface brute (GFA)
Architecture: dessins architecturaux et autorisations; coordination des consultants; interface municipale
Arch./Surface: coût de l'architecture par surface brute (GFA)
Consultants: environnemental (ESA), géotechnique, civil, structurel, MEP, modélisation énergétique, code, acoustique, paysage, sécurité incendie
Consultants/Surface: coût des consultants par surface brute (GFA)
Professionnel: juridique, comptabilité, tenue de livres, révision de contrats, résolution de litiges, conformité réglementaire
Prof./Surface: coût des services juridiques et professionnels par surface brute (GFA)
Frais Municipaux: Taxes diverses (ex. taxe sur les parcs), permis de construction et de démolition, inspections, contributions aux infrastructures (trottoirs, égouts, améliorations des services publics), protection des arbres, etc.
Frais Mun./Surface: frais municipaux par surface brute (GFA)
Coûts Directs: coûts directs pour planifier et autoriser le développement
Autorisation Directe: coût de la planification et de l'autorisation par surface brute (GFA)

Coûts de développement avant prêt relais

Principal Accumulé: total du principal accumulé pendant la planification et l'autorisation
Intérêt Accumulé: total des intérêts accumulés pendant la planification et l'autorisation
Coûts de Portage: total des coûts de portage pendant la planification et l'autorisation, y compris les paiements hypothécaires, les taxes foncières, l'assurance, les réparations, etc.
Planif. & Perm.: coût total pour planifier et autoriser le développement avant contingence
Contingence: marge pour les dépassements de coûts imprévus de planification et d'autorisation
Contingence %: contingence en % des coûts de planification et d'autorisation
Coûts Autorisation: coût total pour planifier et autoriser le développement
Autorisation/Surface: coût de la planification et de l'autorisation par surface brute (GFA)

Prêt relais

Durée Prêt: nombre total de mois pour rembourser le prêt relais
Durée Relais: nombre total d'années pour rembourser le prêt relais
Ratio Coût: taille du prêt relais par rapport aux coûts totaux de planification et d'autorisation
Ratio Capitaux: ratio de capitaux propres du prêt relais
Taux Intérêt: taux d'intérêt annuel appliqué au prêt relais
Frais %: frais d'origination en % du montant emprunté
Frais Origination: commissions de courtage, assurance hypothécaire, expertise, et autres frais uniques d’octroi du prêt
Emprunté: montant emprunté
Capitaux Requis: total des capitaux propres requis pour le prêt relais
Intérêt: total des intérêts accumulés sur la durée du prêt relais et capitalisés dans le solde
Coûts Financement: total des intérêts et frais accumulés sur la durée totale du prêt

Totaux des permis

Autorisation: coûts totaux de planification et d'autorisation, y compris le financement
Autorisation/Surface: coût de la planification et de l'autorisation par surface brute (GFA)
Autorisation: coûts totaux de planification et d'autorisation moins tout principal accumulé
Autorisation/Surface: coût de la planification et de l'autorisation par surface brute (GFA) moins tout principal accumulé
Coût Total: coûts totaux de préconstruction
Coût Total/Surface: coût de la préconstruction par surface brute (GFA)
Capitaux Investis: total des capitaux investis avant le prêt relais
Capitaux Requis: total des capitaux requis pour la planification et l'autorisation
Capitaux %: total des capitaux requis en % du coût total de la planification et de l'autorisation
Injection Relais: capitaux supplémentaires requis pour sécuriser le prêt relais
Capitaux Requis: total des capitaux requis pour la préconstruction
Capitaux %: total des capitaux requis en % du coût total de la préconstruction

Dimensions

Surf. terrain: taille du terrain
Empreinte: surface du bâtiment au sol
Empreinte %: ratio de la taille du terrain à l'empreinte du bâtiment
Surf. brute: surface de plancher brute totale sur tous les étages
Nb. d'étages: nombre d'étages occupés par le bâtiment
Surf. nette: surface utile nette hors espaces partagés/communs
Surf. nette %: surface nette en % de la surface brute (GFA)
Nb. d'unités: total des unités louables
Taille moy. unité: taille moyenne de chaque unité

Coûts directs de construction

Démolition: démolition lourde, décontamination, excavation, nivellement, clôture temporaire et préparation du site
Démolition/Surf.: coût de démolition par surface brute (GFA)
Structure: fondations, charpente, toiture, murs ext., fenêtres, portes, isolation, plomberie, électricité, CVC, incendie, placo
Struct./Surf.: coût de structure par surface brute (GFA)
Intérieur: sols, escaliers, portes/plinthes, peinture/revêt., menuiserie, plans de travail, robinetterie, électroménager, éclairage, stores
Intérieur/Surf.: coût d’intérieur par surface brute (GFA)
Paysagement: allées, cheminements, kiosques, terrasses, abris, piscines, auvents, arbres, plantations, éclairage ext.
Paysag./Surf.: coût de paysagement par surface brute (GFA)
Entrepreneur gén.: pilotage GC: planning, corps de métier, budget, supervision de site
GC/Surf.: coût GC par surface brute (GFA)
Coûts de constr.: coûts directs de construction
Constr./Surf.: coûts totaux par surface brute (GFA)

Durée de construction

Durée: mois pour achever les travaux lourds: démolition, structure, intérieurs, aménagement paysager

Charges d’exploitation pendant la construction

Assurance chantier: assurance chantier (course-of-construction) couvrant structures et matériaux contre vol/dommages
Assurance %: prime d'assurance en % des coûts hard
Services: électricité, chauffage/clim., eau, internet, téléphone, raccordements
Sécurité: caméras, détecteurs, clôtures, personnel, etc.
Autres: signalétique, sanitaires mobiles, prévente, déneigement, etc.
Dépenses d'expl.: dépenses d'exploitation totales

Coûts totaux de construction

Coûts de portage: coûts de portage pendant la phase travaux: hypothèque, taxes, assurance, réparations, etc.
Dépenses récurrentes: dépenses récurrentes pendant la phase travaux incluant portage et exploitation
Coûts de constr.: coûts de construction avant imprévus
Imprévus: marge pour dépassements imprévus des coûts
Imprévus %: imprévus en % des coûts de construction
Coûts de constr.: coûts totaux de construction
Constr./Surf. brute: coûts totaux par surface brute (GFA)

Coûts de stabilisation

Durée: mois pour atteindre la stabilisation approuvée par le prêteur
Stabiliser: années pour atteindre la stabilisation ouvrant la conversion en hypothèque permanente
Dépenses de base: dépenses d’exploitation locative accumulées durant la stabilisation
Taxes d’occupation: taxes/frais uniques avant occupation (permis d’occupation, taxes, TPS/TVQ/TVH, TVA, inspections)
Taxe d’occup. %: taux en % de la valeur évaluée après construction
Location excéd.: dépenses de location supplémentaires pour atteindre l’occupation complète (agents, marketing, etc.)
Location excéd. %: location excédentaire en % des loyers bruts
Vacance excéd.: manque à gagner des charges d’exploitation dû à la vacance excédentaire
Vacance %: vacance excédentaire en % des loyers bruts
Services temporaires: services pris en charge temporairement jusqu’au transfert au locataire
Légal & autres: autres dépenses liées à la location (mise en place gestion, frais juridiques, ameublement, etc.)
Coûts de stabil.: coûts de location et stabilisation incl. taxes/frais d’occupation

Frais de promoteur

Construire & stabil.: coût total pour construire et stabiliser le développement
Frais promoteur: frais pour gérer et exécuter le développement
Frais promot. %: frais promoteur en % des coûts de construction et stabilisation

Coûts de développement avant financement

Trésorerie investie: trésorerie apportée avant le prêt de construction
Capitaux investis: capitaux apportés avant le prêt de construction
Coûts Const.: coût total pour construire et stabiliser le développement
Coûts de dev.: coût total pour l’acquisition du terrain, la construction et la stabilisation

Prêt de construction

Durée du prêt: mois totaux pour construire et stabiliser le bien
Développement: années totales pour construire et stabiliser le bien
PRC max: ratio prêt/coût maximal autorisé
Taux d’intérêt: taux annuel appliqué au prêt de construction
Intérêt capitalisé: intérêt total couru et capitalisé au solde du prêt
Frais d’origine %: frais d’origination en % du montant emprunté
Frais d’origine: commissions de courtage, assurance hypothécaire, expertise, et autres frais uniques d’octroi du prêt
Montant emprunté: montant emprunté
Capitaux requis: capitaux requis pour le prêt de construction
PRC réel: PRC réel en tenant compte des contraintes de DCR
DCR réel: DCR réel en tenant compte des contraintes de PRC
Coûts financement: total des intérêts et frais accumulés sur la durée totale du prêt

Améliorations

Injection de prêt: capitaux additionnels requis pour obtenir le prêt de construction
CTD: coût total du développement incluant financement
CTD/Surf. brute: coût total du développement par surface brute (GFA)
Trésorerie requise: trésorerie totale nécessaire pour achever le développement
Trésorerie dev. %: trésorerie requise en % du coût total de développement

Revenus locatifs

Loyer / surface: loyer mensuel moyen par surface nette
Loyer / unité: loyer mensuel moyen par unité
Revenus de loyer: loyers bruts annuels avant dépenses
Vacance & pertes: coût annualisé de la vacance et des pertes sur loyers
Taux vacance: taux annuel moyen de vacance et pertes sur loyers en % des loyers bruts
RBE: revenu brut effectif après vacance et pertes de crédit

Nouvelles taxes foncières

Éval. terrain: évaluation estimée du terrain après travaux
Éval. bâtiment: évaluation estimée du/des bâtiment(s) après travaux
Évaluation totale: évaluation municipale totale estimée après travaux
Taux de taxe: taux annuel de taxe foncière après travaux
Nouvelle taxe fonc.: taxe foncière annuelle après travaux

Charges d’exploitation locatives

Coût remplacement: coût estimé pour reconstruire le bâtiment rénové à neuf (RCN)
Assurance: annuel prime d’assurance couvrant incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile, vandalisme et autres risques liés au bien
Assurance %: prime d’assurance en % de la valeur de remplacement du bâtiment
Réparations: moyenne annuelle coût des petites réparations et de l’entretien courants (plomberie/électricité, CVC, reprises de toiture, nuisibles, retouches peinture/cloisons sèches, filtres/bouches d’aération, gouttières, remplacement de batteries)
Réparations %: réparations en % de la valeur de remplacement du bâtiment
Électroménagers: réserve (ex. SCHL : 60 $ par appareil et par unité annuellement)
Services publics: annuel électricité, gaz, chauffage/climatisation, eau, internet, etc. payé par le propriétaire (non locataires)
Services: annuel nettoyage, déneigement, aménagement paysager, lutte antiparasitaire, gardien/surintendant, concierge/portier, etc.
Autres: autres dépenses annuelles payées par le propriétaire (non refacturées)
Dépenses d’expl.: dépenses d’exploitation annuelles de l’immeuble

Frais de gestion locative

Frais de gestion: frais annuels pour encaissement des loyers, relation locataires, maintenance, rapports, compta de base
Frais gestion %: frais annuels de gestion en % du RBE
Location: commissions, placement de locataires, publicité, annonces, affichage, etc.
Location %: coûts de location en % du RBE
Professionnel: comptabilité, tenue de livres, juridiques, administration
Autres: autres dépenses annuelles de gestion (conformité, audit, banque, fournitures, logiciels, etc.)
Dépenses de gestion: coûts annuels de gestion et conformité

Revenu net d’exploitation (RNE)

Dépenses expl.: dépenses annuelles d’exploitation, de gestion et taxes
Dépenses %: dépenses en % du RBE
RNE: RNE annuel après taxes et dépenses
CapEx / unité: contribution annuelle par unité pour remplacements futurs
Réserve CapEx: contribution annuelle pour futurs remplacements
RNE après CapEx: revenu net après déduction de la réserve de remplacement

Valeur vénale

Croiss. revenus: taux de croissance annuelle des revenus locatifs
Croiss. dépenses: taux de croissance annuel des dépenses d’exploitation
RNE futur: RNE projeté net des réserves pour les 12 prochains mois
Taux de cap.: taux de capitalisation appliqué au RNE futur après réserves pour déterminer la valeur
Valeur marchande: valeur du bien basée sur le taux de cap

Prêt hypothécaire permanent

LTV max: LTV maximal permis
DCR min: {realestate.loanMinDCR.description}
Taux hypothécaire: taux annuel d’intérêt hypothécaire
Amortissement: nombre d’années pour rembourser entièrement le prêt (généralement 25 ou 30 ans)
Capitalisation: fréquence de capitalisation des intérêts (p. ex., mensuelle aux États-Unis, semestrielle au Canada)
Frais d’origine: commissions de courtage, assurance hypothécaire, expertise, et autres frais uniques d’octroi du prêt
Frais d’origine %: pourcentage du montant emprunté facturé en frais
LTV réel: LTV réel tenant compte des contraintes de DCR
DCR réel: DCR réel tenant compte des contraintes de LTV
Emprunt: montant emprunté
Produit net: produit net après frais de financement
Capitaux requis: capitaux propres requis pour l’hypothèque permanente
Paiement hypoth.: mensualité du prêt hypothécaire
Paiement hypoth.: service annuel de la dette à long terme après stabilisation

Exploitation

Flux après dette: trésorerie nette après service de la dette
Capitaux retournés: part des capitaux remboursée via le produit de l’hypothèque permanente
FTAD: trésorerie après toutes dépenses, frais, dette et réserves

Frais de gestion d’actifs

Frais gestion: frais annuels versés au sponsor pour superviser la performance du bien
Frais gest. %: frais de gestion en % du RBE

Valeur de sortie

Durée détention: années d’exploitation avant la vente
RNE final: RNE après réserves prévu pour les 12 mois suivant la période de détention
Taux de cap.: taux de capitalisation appliqué au RNE prospectif après réserves pour déterminer la valeur de sortie
Valeur de sortie: valeur du bien basée sur le taux de cap.

Frais de vente

Rénov. légères: petites rénovations, retouches ou réparations pour améliorer la valeur de marché
Marketing: dépenses marketing non couvertes par la commission (mise en scène, mobilier, photos, vidéo, affichage, événements de prévente, etc.)
Juridique: documentation et préparation de clôture (divulgations, promesses d’achat, certificat de localisation, etc.)
Autres: dépenses de vente initiales diverses (coupures de services, rachats de locataires, conformité, etc.)
Coûts vente: coûts de vente payés avant la clôture

Frais de clôture

Comm. courtier: commission du courtier/agent due à la clôture
Comm. courtier %: commission du courtier/agent en % du prix de vente
Juridique: les opérations complexes peuvent nécessiter des travaux juridiques additionnels à la clôture non couverts par l’acheteur
Autres: services publics, frais municipaux, ajustements de taxes, etc.
Frais clôture: frais de clôture totaux déduits du produit de vente

Frais de sortie

Frais de sortie: frais unique versé au promoteur lors de la vente
Frais de sortie %: commission de sortie en % de la valeur de sortie

Remboursement du solde du prêt hypothécaire

Solde hypothécaire: solde de capital du prêt à rembourser à la clôture
Pénalité anticipée: pénalité pour remboursement anticipé de l’hypothèque
Pénalité anticipée %: pénalité exprimée en % du solde restant du prêt
Frais de radiation: frais administratifs du prêteur, registre/notaire, libération CMHC et pénalités de remboursement anticipé le cas échéant
Remb. hypoth.: remboursement du solde hypothécaire à la clôture, frais inclus

Liquidation

Coûts de liquidation: coûts totaux de vente du bien
Produit net de vente: produit net après coûts et remboursement hypothécaire
Réserve CapEx: solde inutilisé de réserve CapEx au moment de la vente
Retour CapEx: réserve CapEx inutilisée retournée au vendeur
Retour CapEx %: retour CapEx en % de la réserve CapEx
Trésorerie nette: trésorerie totale pour les capitaux propres à la clôture après produit de vente et retour de réserve

Performance

Durée développement: durée totale du développement en mois
Durée développement: durée totale du développement en années
Cycle d’invest.: durée totale de l’investissement en mois
Cycle d’invest.: durée totale de l’investissement en années
Délai de récup.: durée totale de l’investissement en années, arrondie prudemment
Distrib. expl.: trésorerie retournée aux investisseurs durant l’exploitation
Trésorerie totale: trésorerie totale retournée aux investisseurs
Capitaux investis: trésorerie totale investie
Profit net: rendement net sur la trésorerie investie
Multiple capitaux: ratio entre la trésorerie totale retournée et les capitaux investis
Cash-on-cash: ratio annuel moyen des distributions d’exploitation sur les capitaux investis
TRI: rendement annualisé sur tous les flux de trésorerie des capitaux

Ventilation des coûts de développement

Coûts clôture dir.: coûts de clôture directs totaux hors taxes
Coûts d'acquisition: coûts totaux pour acheter et finaliser la propriété hors taxes et financement
Acq. / Surf.: coûts d'acquisition totaux par surface nette
Coûts d'autorisation: coûts directs totaux de planification et d'autorisation avec contingence
Coûts Const.: coûts directs pour construire la propriété avec contingence
Coûts Const.: coûts directs totaux pour architecturer, concevoir et construire la propriété
Const. / Surf.: coûts de construction directs totaux par surface nette
Hypothèque: intérêts et frais d'origine de l'hypothèque totaux payés tout au long du développement
Prêt relais: intérêts et frais d'origine du prêt relais totaux payés tout au long du développement
Prêt: intérêts et frais d'origine du prêt de construction totaux payés tout au long du développement
Coûts de financement: intérêts et frais de financement totaux payés tout au long du développement
Fin. / Surf.: coûts de financement totaux par surface nette
Construction: dépenses récurrentes totales payées tout au long du développement, hors taxes et financement
Stabilisation: dépenses de stabilisation directes totales payées tout au long du développement, hors taxes et financement
Dépenses d'Expl.: dépenses d'exploitation récurrentes totales payées tout au long du développement
Expl. / Surf.: dépenses d'exploitation totales par surface nette
Taxes foncières: taxes foncières totales payées tout au long du développement
Frais municipaux: frais municipaux et taxes totaux payés tout au long de la phase de construction
Taxes & Rég.: taxes, permis et frais réglementaires totaux payés tout au long du développement
Taxes / Surface: taxes et frais réglementaires totaux par surface nette
Rémunération Dev.: rémunération versée au promoteur pour la gestion du développement
Développeur / Surf.: rémunération totale du développeur par surface nette
CTD: coût total de développement
CTD / Surface: coût total de développement par surface nette